Nueve asociaciones de los barrios situados en el entorno del estadio del Betis han presentado ante el Ayuntamiento de Sevilla una extensa alegación -casi 40 páginas- al Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo Benito Villamarín, promovido por el club verdiblanco. Las entidades alegantes consideran nulo de pleno derecho el procedimiento de aprobación seguido por el Consistorio y, entre otros muchos aspectos, rechazan de plano la valoración económica que realiza la sociedad anónima deportiva de los terrenos municipales contiguos al coliseo bético y de la edificabilidad de los mismos.
Las asociaciones vecinales rechazan la valoración realizada por el Betis -admitida sin más por la Gerencia de Urbanismo- de la aportación de los suelos municipales contiguos al estadio (la explanada de la calle Doctor Fleming y un trozo de vial de la avenida de La Palmera) por, a su juicio, estar desactualizada al basarse en valores de la Ponencia del Catastro del año 2000, cuando estiman que en cualquier estudio de equidistribución urbanística se utilizan valores actuales del mercado inmobiliario, como los que usan en su alegación.
En el punto 1.5 del Estudio de Ordenación, referido a la Memoria de Ejecución y Gestión, se propone un método de gestión y memoria económica que produce en sí mismo a una Equidistribución de Beneficios y carga que lleva al Betis a determinar los derechos del Ayuntamiento de Sevilla en la cantidad de 9.442. 370,16 €.
Determina asimismo el club que el Ayuntamiento recibirá una superficie edificada de valor equivalente, tras la finalización de la construcción del Estadio. Dicha superficie la cuantifica en 4.000 m2 .(según las noticias de prensa, pero ese dato no consta ni en la Normativa Urbanística ni en la Memoria de Viabilidad Económica), superficie -se deduce que locales comerciales en la mole de uso terciario- que se asignará también a la finalización de la edificación, sin especificar cuál y en qué ubicación precisa.
Esto significa en opinión de la entidades vecinales que el Ayuntamiento cede gratis los suelos que ahora son de uso y dominio públicos y que al no poder disponer de esa superficie construida en el mismo acto de cesión se producirá ya de entrada una pérdida patrimonial para la ciudad de Sevilla, tanto mayor cuanto más tarde el Betis en entregar la superficie construida (locales comerciales) prometida.
"El procedimiento que se propone y determina en el Estudio de Ordenación -afirman los alegantes- no es admisible y origina un grave perjuicio a la ciudad de Sevilla. Además, para la valoración de los distintos suelos de la manzana objeto de esta nueva Ordenación, sorprendentemente se refiere a Valores de la Ponencia de valores catastrales del año 2.000. Hay que señalar que los Valores Catastrales de cualquier Ponencia se basan en un Estudio de Mercado Inmobiliario del año mismo en que se realiza su Revisión. Por tanto no se puede aceptar la valoración propuesta en el apartado 1.5".
Las asociaciones vecinales afirman que se debe considerar para un Estudio de Equidistribución entre el Ayuntamiento y el Real Betis Balompié los valores del Mercado Inmobiliario referidos a este año 2025, tal como se realiza en cualquier otro Estudio de Equidistribución referido a la valoración técnica de las aportaciones de suelo de los diferentes Participes del proyecto.
Su argumentario en este sentido es el siguiente:
Suponiendo que la manzana se compone de las tres parcelas que se citan en el Documento del expediente (la que ocupa el estadio, propiedad del Betis; la explanada de la calle Doctor Fleming y el vial de la avenida de La Palmera, estos últimos de propiedad municipal) se partirá de los siguientes datos de superficies de suelo :
-Parcela del Real Betis Balompié: 34.950 m2.
-Parcela del Ayuntamiento (la explanada de la calle Doctor Fleming): : 8.812, 65 m2.
-Parcela del viario (de la Avenida de La Palmera), también de carácter público: 472,32 m2
Se valoran las parcelas del Ayuntamiento y la del viario que pretende adquirir el Real Betis Balompié a precio de mercado, tal como se realiza en cualquier transacción económica, pero considerando dos cuestiones esenciales:
1.- El valor intrínseco de la parcela en base al aprovechamiento y usos que se le otorgan.
2.- El valor del Acuerdo Comercial por el que se permite que el Betis pueda desarrollar dentro de los límites de la parcela de su propiedad una edificabilidad que no podría realizar sin la adquisición de la parcela municipal, ya que actualmente tiene construida una superficie mayor que la corresponde en este Estudio. Se refieren los alegantes a la superficie construida sobre rasante que figura en la Certificación descriptiva y gráfica del Catastro.
VALORACIÓN DE LAS PARCELAS
Siguiendo estos criterios, la valoración de cada una de las parcelas es la siguiente.
1.-Las dos parcelas municipales tienen una superficie conjunta de suelo de 9.282,27 m2. Por tanto, con una edificabilidad de 2,4 m2/m2, resulta un aprovechamiento total edificable de 22.278.92 m2. De estos se permite un 70% de uso Deportivo y un 30% de otros usos. En resumen, la edificabilidad total anterior se divide en 15.798,92 m2 de uso deportivo y 6.683,67 m2 de otros usos.
2.- La superficie del Real Betis Balompié que ya tiene construida en exceso, en su parcela, sobre la capacidad potencial que le corresponde es de 16.553 m2 ya edificados.
Por tanto, en opinión de las asociaciones de vecinos, el valor del suelo municipal -en el supuesto de que el Pleno del Ayuntamiento aprobara el Estudio de Ordenación presentado por el Betis- es el siguiente:
1.-La edificabilidad de las dos parcelas municipales es de 22. 278,92 m2 y teniendo en cuenta un valor de repercusión medio de mercado para los usos permitidos de 1.500 € por m2 totaliza 33.418.380 €.
2.-La edificabilidad ya consumida por el Betis es de 16.253 M2, que no podría realizar actualmente si el Ayuntamiento de Sevilla no entra en el acuerdo propuesto en este Estudio de Ordenación. Partiendo de un valor de repercusión medio de mercado para los usos permitidos de 1.000€ por m2 el resultado es de 16.553 000 €.
En resumen, las entidades vecinales rechazan la propuesta de valoración de los terrenos municipales que realiza el Real Betís Balompié porque contiene valores obsoletos referidos a un Estudio de Mercado Inmobiliario del año 2000 que se realizó para la Ponencia de Valores Catastrales y que vienen a ser una quinta parte del Valor del Mercado al día de la fecha.
Además, en estas valoraciones -"interesadamente de parte", sostienen- no se incluye el aprovechamiento del subsuelo de la parcela municipal, cuyo estacionamiento va aprovechar el promotor sin condiciones, y los miles de metros cuadrados de terrazas comprendidas entre la planta I y la IX (en la mole de uso terciario), no evaluados y que pese a carecer de techo son suelos que complementan los usos lucrativos.
Suscriben la alegación las siguientes asociaciones: Parque Vivo del Guadaira, Urban Century 29, Foro Heliópolis, asociación de vecinos Reina Mercedes, Bermejales Activa, Pedro Salvador, asociación de vecinos Puerto de Sevilla, Los Andes y asociación de vecinos Heliópolis las Siete Calles.
