El diagnóstico integral de la situación del centro histórico que servirá de punto de partida para la elaboración del Plan Jerez Centro 2023-2031 localiza solares sin edificar, parcelas abandonadas y espacios pendientes de desarrollo con capacidad para construir 2.632 nuevas viviendas, lo que permitiría atraer a 6.316 vecinos e incrementar la población de esa zona de la ciudad.
El estudio advierte de que estamos ante “una aproximación teórica” a los datos reales, dado que “el número preciso final” de las viviendas que podrían construirse “dependerá de los usos y edificabilidades para cada uso que finalmente se establezca en los proyectos de obra a los que finalmente se conceda licencia para edificar”.
En cualquier caso, el suelo que integra la totalidad de parcelas abandonadas en las que se puede desarrollar el uso residencial supone un total de 99.371,99 metros cuadrados, estimándose una edificabilidad neta teórica de 168.856,20 metros cuadrados, lo que permitiría poner en carga 1.876 nuevas viviendas a una ratio de 90 metros cuadrados.
La sección censal Bizcocheros-Arcos-Medina, con 10.841,07 metros cuadrados de parcelas con edificaciones abandonadas dispondría de suelos para la construcción de 220 de esas viviendas. Por detrás se encontrarían las secciones de San Miguel (157), Santiago-La Merced (132), Madre de Dios (120), Corredera-Angustias (114), San Mateo-Justicia (105), Mamelón (102) y La Plazuela (100).
Se ha identificado además una superficie total de solares sin edificar en los que se podrían desarrollar usos residenciales que suman un total de 24.277,84 metros cuadrados, suficientes para otras 328 viviendas. De nuevo aparece San Miguel como una de las secciones más favorecidas, ya que dispone de capacidad para 96 inmuebles. A continuación aparecen Santiago-La Merced (45), Lealas (35), San Marcos-San Juan (32), San Mateo-Justicia (31), Sol (31), Bizcocheros-Arcos-Medina (30) y Taxdirt (30).
Por último, se recuerda que quedan por desarrollar varias Áreas de Reforma Interior (ARI), en concreto las de Arroyo, Judería y Taxdirt, a las que el PGOU en vigor asigna 118 viviendas, de las cuales 33 tendrían que ser además de protección oficial (VPO). Algo parecido ocurre con las Áreas de Planeamiento Incorporado (API) de Merced y Cordobeses, que aportarían unas 67 viviendas.
El documento, dirigido por Manuel Ángel González Fustegueras y Sebastián Olmedo Pérez, admite que estas cifras constituyen un supuesto teórico –de máximos- en el que se destina la totalidad de la edificabilidad admisible en parcelas en las que el planeamiento facilita el uso residencial y permite establecer un acercamiento a la “enorme capacidad de regeneración que el ámbito de Jerez Centro posee, debiendo ser analizada esta cuestión en el marco del modelo general de ordenación de ciudad por la propia incidencia que en el mismo se deriva de dicha capacidad”.
Para hacerse una idea de la capacidad que tiene el ámbito Jerez Centro basta subrayar que sería necesario urbanizar el equivalente a unos 100 campos de fútbol para poder generar semejante volumen de vivienda.
Se advierte en este sentido de que esta capacidad “no solo debe analizarse en relación con su alineamiento con el objetivo de desarrollo sostenible de fomentar un modelo de ciudad basado en un consumo racional de suelo y sus ventajas ambientales, sociales y económicas”. “También es clave para cumplir con el objetivo estratégico de conservar y preservar el patrimonio histórico y el paisaje”, añade el documento de diagnóstico.
